8(800)-550-42-32
География-Юга
Группа компаний
Единый отдел продаж
Недвижимости Краснодара
8(800)-550-42-32
звоните нам

Как купить квартиру в строящемся доме?

стройподрядгрупп.рф

В чем  преимущество? И какие  шаги необходимо выполнить?

Краснодар занимает одно из лидирующих мест по количеству новостроек. И у вас, есть прекрасная возможность купить квартиру у застройщика в строящемся доме.

Приобретение квартиры на стадии строительства является довольно привлекательным и выгодным решением квартирного вопроса. В данной статье подробнее рассмотрим:

  • какими преимуществами обладает приобретение жилья в строящемся доме.
  • какими рисками сопровождается и варианты оформления этой покупки.

Преимущества:

  • Цена вопроса – ее стоимость будет составлять на 20-40% меньше чем  на вторичном  рынке и здесь играет важную роль фактор времени:
  • На стадии котлована - самая минимальная цена, которая возрастает в процессе строительства дома;
  • Возможность ее планировки в соответствии со своими потребностями;
  • Наличие новых коммуникаций;
  • Гарантий срок после сдачи дома;
  • Отсутствие истории от старых жильцов.

Риски:

  • Финансовый риск – покупатель может потерять свои деньги по причине недобросовестности застройщика. Поэтому нужно тщательно проверять всю документацию и знать репутацию застройщика, с которым вы заключаете сделку, чтобы не столкнуться с такими явлениями, как – умышленное банкротство, двойная продажа квартиры и т.п.
  • Долгострой – новострой может по ряду причин перейти в долгострой и тут так же многое зависит от надежности застройщика;
  • Экономическая ситуация в стране – этот фактор сказывается на всех сферах жизни и застройщик может в той или иной ситуации стать несостоятельным, просчитать и учесть его на 100% невозможно, так как строительство дома длиться несколько лет.

Существует несколько вариантов оформления такой сделки, каждый по своему привлекателен и имеет разную степень риска для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

1.Договор участия в долевом строительстве.

Заключая договор долевого участия (ДДУ) покупатель приобретает статус участника строительства путем вложения своих финансов в сумме, равной стоимости квартиры, на которую он получит право собственности по завершению строительства и сдачи дома.
Преимущества покупки квартиры в новостройке по ДДУ:

  • Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом No214-ФЗ от 30.12.2004, где предусмотрены строгие требования к застройщику, а покупатель получает доступ к четкой и ясной информации о строительном объекте;
  • Государственные органы контролируют весь процесс строительства и документооборота, застройщик ежеквартально отчитывается о своей деятельности;
  • Застройщика можно привлечь к ответственности. У вас есть право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги, если застройщик не соблюдает сроки сдачи или вас не удовлетворяет качество выполненных работ и т.д.;
  • Обязательным является страхование рисков от недостроя через страховую компанию или поручительство банка;
  • Вы получаете право требование на квартиру сразу после заключения ДДУ;
  • Полностью отсутствует риск двойной продажи;
  • Договор проходит процедуру регистрации в Федеральной Регистрационной службе и если есть какое-либо несоответствие требованиям, то он ее не пройдет;
  • В ДДУ обязательно указывается: объект, который подлежит передаче в собственность; сроки его сдачи; стоимость; гарантийный срок (не менее 5лет). 
  • Вы имеете право перепродать квартиру через договор переуступки прав требования (о нем сказано ниже).

Таким образом, покупатель по ДДУ максимально застрахован от потери своих денег.


2. Паевой взнос


Покупка квартиры в строящемся доме путем паевого взноса не регулируются ФЗ No214 от 30.12.2004, Единственным вариантом страхования рисков покупателя является его обращение в страховую компанию.
Преимущества паевого договора:

  • Возможность платить по нему после сдачи дома в эксплуатацию

Риски:

  • Договор не проходит процедуру государственной регистрации и, следовательно, нет контроля госорганов;
  • Застройщик может нарушить срок сдачи дома;
  • Двойная продажа квартиры ненадежным застройщиком;
  • Застройщик может изменить стоимость квартиры в договоре.

Поэтому при выборе данного варианта очень важно знать репутацию застройщика, оценить насколько он надежен и добропорядочен.

3. Инвестиционный вклад.


Купить квартиру у застройщика  в строящемся доме можно в качестве инвестора на основе инвестиционного договора. В инвестиционном договоре обязательно прописываются условия получения инвестором квартиры и очередность платежей. Взаимоотношения между застройщиком и инвестором здесь регулируются ФЗ No 39.
На основании этого договора застройщик имеет право:

  • Требовать вложение средств в строительство объекта от инвестора, согласно договору.

Права инвестора:

  • Требовать исполнение обязательств застройщиком согласно условиям заключенного договора;
  • Продать квартиру в строящемся доме до момента его сдачи через заключение договора переуступки прав.

.
4. Переуступка прав требования


Данный договор называют цессией, продавца - цедентом, а покупателя – цессионарием. По данной схеме покупатель приобретает право на жилье и обязанности, которые принял на себя цедент при заключении своего договора на это жилье. Основная цель продажи цедентом по этой схеме является получение маржи за счет возрастания стоимости квартиры в процессе возведения дома.
Преимущества:

  • Экономия хорошей суммы, за счет того что цена квартиры значительно вырастет после сдачи новостройки и получения права собственности;
  • Вы имеете право перепродать квартиру таким же образом;
  • Маловероятна несвоевременная сдача дома, так как обычно покупка жилья по цессии производится на поздних этапах строительства.

Также есть риски по этой схеме:

  • Есть вероятность того, что застройщик находится на грани банкротства;
  • Приобретенное жилье не будет соответствовать плану строительства;
  • Новостройка может перейти в долгострой;
  • Столкнуться с двойной переуступкой.

Для того что бы избежать таких ситуаций необходимо узнать проверенную и актуальную информацию о застройщике и обязательно убедится в его осведомленности по поводу заключения данного договора переуступки.

5. Вступление в жилищно-строительный кооператив


По этой схеме покупатель заключает договор паевого взноса и вступает в жилищно-строительный кооператив (далее ЖСК) и становится его членом – пайщиком.

 Где пай – это его часть строительства, на которую он может предъявить право требования после полного окончания строительства и при условии полного погашения своих обязательств.
Взаимоотношения между участниками здесь регулируется ФЗ No 214. Суть этой схемы в том, что застройщик привлекает средства в строительство дома через ЖСК и готовит устав этой организации, где прописывает условия и права участников еще до момента вступления пайщиков.
Преимущества:

  • Паевые взносы не имеют налогообложения, и благодаря этому стоимость жилья будет дешевле, чем по ДДУ;
  • У покупателя по этой схеме может быть возможность изменить условия своего договора путем его перезаключения по согласованию сторон с целью изменения площади квартиры, что в свою очередь отразится на ее стоимости;
  • Возможность получить рассрочку по своим выплатам по паю.

Риски:

  • Застройщик в данном случае может привлекать средства еще до момента получения разрешения на строительство;
  • Пайщик имеет право выйти из ЖСК, согласно условиям устава организации, но не имеет права продать или переуступить свою долю;
  • Данный вид приобретения жилья не поддерживается госпрограммой субсидирования ипотеки и не все банки сотрудничают с кооперативами, так как не предусмотрена государственная регистрация паевых договоров;
  • Риск банкротства ЖСК, так как дополнительное инвестирование таких проектов запрещено законом, и строительство производится только за счет финансов пайщиков;

Юридически правлению кооператива принадлежит все полномочия по принятию решений о сроках и дополнительном сборе средств, и если пайщика не устроит какое-либо решение, то он не сможет его оспорить.

Поэтому покупателю необходимо тщательно изучить всю документацию, устав организации, условия вступления и выхода из кооператива. Особое внимание  уделить пункту, связанного с полномочиями общих собраний, где идет распределение квартир.

6. Другие схемы приобретения


Существуют схемы покупки квартиры в строящемся доме в которых учитываются интересы застройщика, а юридических прав на это жилье у покупателя по сути нет. К ним относится вексельная схема и договор предварительной купли-продажи жилья.
По вексельной схеме продавец предлагает покупателю купить вексель равного стоимости выбранной им квартиры и в будущем обменять его на нее.
А договор предварительной купли-продажи жилья предусматривает 100% оплату покупателем стоимости квартиры и оформление ее, по завершению строительства, изначально на застройщика, а потом тот передает ее покупателю.
По этим схемам покупатель рискует тем, что:

  • У него нет гарантий и правовой защиты;
  • Недобросовестный застройщик может вернуть ему средства, а не квартиру, и при этом не понесет ни какой ответственности.

Подводя итог можно сделать вывод о том, что покупка квартиры в строящемся доме довольно выгодное вложение средств и сопровождается серьезными рисками.

Нужно тщательно проверять документацию и желательно, что б этим занимались профессионалы. Нужно быть уверенным в репутации выбранного застройщика. И в связи с этим лучше обратиться к специалистам в этой сфере и не экономить на юридических и риэлтерских услугах, так как таким образом вы минимизируете свои риски.

Рекомендуем также  ознакомиться с информацией о налоговом вычете при покупке квартиры.